Konut Kredisi Faiz Oranları Düşmesine Rağmen Tüketiciler Konut Alımını Erteliyor

Zaman Gazetesi yazarlarından Ahmey Yavuz bu haftaki yazısında inşaat sektöründeki durgunluğa ve konut kredisi faiz oranlarındaki değişkenliğe değindi. Yavuz yazında şu konulara yer verdi:

Piyasalardaki durgunluk her sektörde olduğu gibi inşaat sektörünü de ciddi manada etkiledi. Yaklaşık 6 bin kalem girdisi ve 250'den fazla sektöre doğrudan ve dolaylı etkisiyle inşaat sektörü ekonominin lokomotifi konumunda.

Nitelikli ve niteliksiz işgücüne oluşturduğu istihdam, bu sektörü daha da önemli kılıyor. Bu yüzden diğer sektörlerden önce inşaatın ciddi anlamda sübvanse edilmesinde fayda var.

Kriz sebebiyle bankaların kredi vermedeki isteksizliği, konut kredisi faiz oranlarının oldukça yükselmesine sebep oldu. Bu oranlara ilaveten, verilen konut kredisinden bankaların aldığı masraflar da artmış durumda. Masraflar dâhil, alınan kredilerin yıllık bileşik faizi yüzde 25-30'lara kadar çıkıyor. Konut alımında kullanılacak konut kredileri yüksek tutarlı olduğu için bu oranda faiz almak makul bulunmuyor. Çünkü mesela 100 bin lira konut kredisi kullanan birisinin 10 yıl vade kapsamında her ay yaklaşık 2 bin-2 bin beş yüz lira arası taksit ödemesi gerekiyor. Bu da çoğu kimsenin üstesinden gelemeyeceği bir rakam. Bu olumsuzluğu fark eden inşaat üreticileri piyasayı canlandırmak, stoklarını tüketmek, projeleri zamanında tamamlayıp diğer müşteriler nezdinde kredibilitelerini devam ettirmek ve yeni projelere başlayabilmek gibi sebeplerle farklı tedbirler alıyor. Bu tedbirlerin en önemlileri konut fiyatlarını aşağı çekmek, konut kredisi faiz oranlarının tümünü veya bir kısmını üstlenmek, peşinat indirimi yapmak gibi özendirici alternatifler. Ancak müşteriler fiyatların daha da aşağı düşeceği beklentisinde oldukları için alımı erteliyor.

İşin doğrusunu isterseniz Türkiye'de inşaat satışlarında aranan yüksek kârlar sebebiyle fiyatlarda ciddi bir köpüklenme olduğunu düşünüyorum. Ancak son dönemlerde yürütülen kampanyalarda inşaat üreticilerinin bu kârlardan feragat etmeye başladıklarına şahit oluyorum. Nüfus artışının, şehirlere göçün ve genç nüfusun yüksek olduğu ülkemizde, konut uzun vadede değerini yitirmeyecek ve bir yatırım aracı olmayı sürdürecektir. Bu yüzden alımlarını erteleyen alıcılara bu fırsattan faydalanmalarını tavsiye ediyorum. Geçen hafta bir-iki banka, konut kredisi faizlerini aşağı çekmişti. Merkez Bankası'nın gecelik faiz oranını iki puan indirmesi, diğer bankaları da konut kredisi faizini indirmeye teşvik edecektir. Kredi alma imkânı arttıkça konuta talebin olacağı, bu taleplere paralel konut fiyatlarının artma seyrine gireceği unutulmamalı. Bu yüzden ben, bu dönemin konut almak için en uygun dönem olduğunu düşünüyorum.

Öte yandan konut üreticileri ise bir-iki yıl önce başladıkları ve satamadıkları konutların kayıtlı değerlerinin oldukça altına düştüğünden yakınıyorlar. Çünkü son dönemlerde demir, çimento, kum gibi inşaatın en önemli girdilerinin fiyatlarında büyük düşüşler yaşandı. Bu da pahalı malzeme ile üretilen konutların şu an daha düşük değerde kalmasına sebep oluyor. Bu durumda inşaatçıların vergi dairesine müracaat ederek değer düşüklüğü karşılığı ayırabileceklerini hatırlatmakta fayda var. Böylece ederinden yüksek değerlemeye tâbi tutulan stoklar sebebiyle fazla vergi ödemenin önüne geçilmiş olacaktır.

Daire Satışı KDV'den İstisna Tutulmalı

Konut satışında uygulanan KDV sistemi hem tüketiciler, hem inşaatçılar hem de vergi dairesi açısından olumsuzluklar ihtiva ediyor. Halihazırda konut satışlarından Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi ve KDV alınıyor. 150 metrekarenin altındaki konutların satışında KDV oranı yüzde 1 uygulanırken, 150 metrekareden büyük konutlar ve işyerlerinde bu oran yüzde 18 olarak uygulanıyor. Bu vergileme rejimi, inşaat sektöründe kayıt dışılığı, naylon fatura kullanımını ve çeşitli muvazaalı işlemleri adeta teşvik ediyor. İnşaatçılar yaptıkları satışı düşük faturalandırmak, düşük vergi oranı uygulamak için net alanı olduğundan küçük göstermek gibi yollara müracaat ediyor. Bütün bunlar bir yandan haksız vergi iadesi doğururken, diğer yandan vergi idaresinin daha sıkı çalışmasına ve bürokratik işlemlerin artmasına sebep oluyor. Bu yüzden birçok inşaatçı vergi cezasıyla muhatap oluyor. Ayrıca bazı firmalar zamanından önce vergi iadesi talebinde bulunarak adeta bu iadelerle kendilerine finansman oluşturuyorlar. Klima, beyaz eşya, havuz ve bunlara benzer yüksek KDV oranlı, lüks ilavelerle konutların dayalı döşeli satıldığı da oluyor. Tabii bu konutlar 150 metrekareden düşük olduğu için tüm bedele yüzde 1 KDV hesaplanıyor.

Bahsettiğim lüks eşyalara ödenen fazla vergiler de iade olarak talep ediliyor. Bütün bu uygulamalar vergi idaresi ile inşaat firmaları arasında birçok uyuşmazlığın çıkmasına sebep oluyor. Bu yüzden konut satışının ya KDV'den istisna tutulması veya brüt alan üzerinden kademeli vergi uygulanması daha isabetli olacaktır. Vergiden istisna tutulması halinde; naylon fatura sektörüne ciddi bir darbe vurulmuş olur. Girdilerde ödenen KDV'ler maliyete aktarılır ve herhangi bir vergi iadesi talebinde bulunulmaz. Kademeli KDV uygulamasında da brüt alan üzerinden; 100 metrekareye kadar yüzde 1, 100-150 metrekare arası yüzde 8, 150 metrekare ve üstü ise yüzde 18 oranında KDV uygulanır. Bu sayede vergi dairesi ile mükellefler arasındaki ihtilaflar azalmış olacaktır. Ayrıca brüt alandan net alana geçiş konusunda da ihtilaf yaşanmamış olur. Tapu devirlerinde alınan ve toplamda yüzde 3'ü bulan tapu harçlarının da düşürüleceği ilan edilmişti. Ancak şu ana kadar herhangi bir indirim yapılmadı. Bu düzenlemenin de ertelenmeden bir an önce yapılması lazım. Kısacası; hem istihdamın artması hem de ekonominin canlanması için faiz indiriminden oluşan para politikaları ile yetinilmeyip inşaat sektörünün vergi indirimleri ile desteklenmesi gerekiyor.