Konut üreticilerinin kriz stratejileri...

Bundan yıla çıkarak, Ağaoğlu’dan Taşyapı’ya kadar konut üreticisi sekiz firmanın 2009 yılına ilişkin stratejilerini araştırdık. Bu konuda ilgili firmalara “Projelerinizde talep nasıl, 2009 için neler öngörüyorsunuz? Satışı artırmak için neler yapıyorsunuz, ne gibi kampanyalarınız var?” şeklinde iki soru yönelttik. İşte bu firmaların en yetkili ağızlarının bu sorularımıza yanıtları Dünyayı saran finansal krizin Türkiye’de en fazla etkilediği sektörlerin başında gelen gayrimenkul, tüm olumsuzlara rağmen 2009’a yine de umutla girdi. Bu yılın ilk çeyreğinde gerek proje sayısında gerek satışlarda düşüş bekleyen sektör temsilcileri, ikinci çeyrekten itibaren ise durgunluğun yerini yeniden canlanmaya bırakacağını ifade ediyorlar. Bu yıla ilişkin olumlu bir tablo çizen sektör temsilcileri buna rağmen temkinli davranmaya da devam ediyor. 2008’in üçüncü çeyreğinden itibaren yüzde 4.3 oranında küçülen ve krizin etkilerini bu dönemde ağır bir şekilde hisseden sektörün, önümüzdeki ay yapılacak yerel seçimlerin ardından yeniden bir ivme kazanması bekleniyor. Bununla birlikte birçok konut üreticisi firma, yılın ikinci çeyreğine odaklanmış durumda. Ancak tüm bu iyimser tahminlere rağmen, krizin etkisiyle yeni proje ve satış rakamlarında geçtiğimiz yıllarla karşılaştırıldığında gözle görülür bir azalma yaşanacağı 2009 yılında sektöre giren yerli ve yabancı oyuncu sayısında da düşüş yaşanacağı tahmin ediliyor. Bu yıl gerçekleştirilecek olan konut projelerinde de yüzde 50’ye yakın oranlarda azalma yaşanacağı da belirtilirken, üretilen konut miktarının 2008’e göre de önemli miktarda düşebileceği öngörülüyor. Ne var ki; bazı konut üreticilerinin krize rağmen yılın ilk aylarıyla birlikte yeni projelerini görücüye çıkardıkları görüldü. Yılın ilk projesi olan UpCity, Teknik Yapı tarafından satışa sunuldu. Kartal’daki bu projenin temelini atan firma, yılın ikinci yarısında iki yeni projeye daha başlamaya hazırlanıyor. Bunun dışında Ağaoğlu’da bu yıl içerisinde beş yeni projeye duyurdu. Coca Cola’nın eski üreticisi Has Ailesi’ne ait Bahçelievler’deki araziyi geçtiğimiz yıl satın alan firma şu arazi üzerinde gerçekleştireceği projeyi daha önce duyurmuştu. Ağaoğlu bunun yanında Ayazağa, Seyrantepe, Yeniköy ve Doğu Ataşehir’de yeni projelere imza atmaya hazırlanıyor. Dumankaya İnşaat’ta bu ay içerisinde Ataşehir’de yeni bir projeye başlamayı planlarken, yıl içinde Göztepe, Aydınlı ve Kurtköy’de proje geliştirecek. Bu yıl yeni projeye başlayacak bir başka firma da Aşçıoğlu. Firma, bu yıl yalnızca Likör Fabrikası’nın arazisine yapacağı Selenium Projesi’ne odaklanırken, Sinpaş GYO ise Aquacity 2010, Halkalı Bosphorus ve Ankara Yenimhalle olmak üzere üç yeni projenin temelini atmaya hazırlanıyor. Hektaş ve Emay inşaatın da bu yıl için yeni projeleri bulunuyor. Bundan yola çıkarak, Ağaoğlu’dan Taşyapı’ya kadar birçok konut üreticisi firmanın 2009 yılına ilişkin stratejilerini araştırdık. Bu konuda ilgili firmalara “Projelerinizde talep nasıl, 2009 için neler öngörüyorsunuz, satışı artırmak için neler yapıyorsunuz, ne gibi kampanyalarınız var?” şeklinde sorular yönelttik. İşte bu firmaların en yetkili ağızlarının yanıtları: 1. Projelerinizde talep nasıl, 2009 için neler öngörüyorsunuz? Emrullah Turanlı (Taş Yapı Yönetim Kurulu Başkanı): “Her sektörde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektöründe de durgunluk hakim ve projelerimize taleplerde de durgunluk sözkonusu. Dünya inşaat sektöründe bir daralma görülüyor buna bağlı olarak taleplerde de azalma var. 2009 yılında bütün dünyadaki beklentiler gibi bizde 2009'un ilk altı ayından sonra sektörde bir hareketlenme bekliyoruz” Ali Ağaoğlu(Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı): “My World projesinin son etabını geçtiğimiz aralık ayında satışa çıkardık ve ortamdaki belirsizliklere rağmen oldukça iyi bir talep gördük. Toplam 3 bin 636 konutluk My World Projesi’nde kalan konutların satışı da bir süre sonra tamamlanır. Bu yıl sonuna kadar başlamayı hedeflediğimiz dört yeni projemiz daha var ve gerekli çalışmalar tamamlandıktan hemen sonra projeleri tanıtarak hayata geçireceğiz” Serdar İnan(İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı): “Talepte bir daralma genel anlamda mevcut, artık ne yaparsam onu satarım döneminin sonuna gelmiş bulunmaktayız. Geçen sen beyanatlarımda bahsettiğim bir konu vardı. Kriz ülkemizi yedi senelik periodlarda vurur dedim. Gerçekten de 1994, 2001 ve 2008 kendisini işi bilenin yol gidebildiği yıllar olarak hissettirdi. Burada dikkat edeceğimiz husus bu global krizin Türkiye için bir fırsata dönme özelliğini barındırmasıdır. Türkiye hepimizin bildiği gibi dünyanın her yöresi ile çeşitli yönlerde iletişime açık bir ülkesidir. Bu son durumla zayıflayan batının yerini doğuda yıldızlaşan ülkeler yer alacaktır. Bu yıldızlardan biri niye Türkiye olmasın” Vedat Aşçı(Astaş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı): “2009–2010 yılı için kaliteli ve butik lüks rezidans ve yabancı markalı 24 saat otel hizmetli projeler geliştirmeye devam edeceğiz. Doğru lokasyonda kaliteli, beş yıldız ve üstü projelere talep her zaman var” Gökçen Kuzu(Kuzu Grup Yönetim Kurulu Başkanı): “Kuzu Grup olarak doğru fiyatlandırma ve doğru proje ile her büyüklükteki gayrimenkulün her dönemde satılabileceğini düşünüyoruz. Şu anda en avantajlı projelerden biri Kuzu Grup olarak hayata geçirdiğimiz Spradon Projesi diyebiliriz. Bahçeşehir’de bulunan projemizde kampanyalar düzenleyerek kriz döneminde müşterilerimizi uygun fiyatlarla daire sahibi yapmayı amaçlıyoruz. Peşin ödemelerde daire fiyatlarımızı da cazip hale getirdik. Müşterilerimiz sunduğumuz seçenekleri değerlendirerek bütçelerine göre en uygun şekilde yatırım yapabiliyorlar” Harun Reşit Özçiçek(Propa İnşaat İcra Kurulu Başkanı): “Talep biraz azalmış olmakla birlikte sürüyor. Çünkü şu dönem, elinde parası olan ve oturmak ya da yatırım yapmak amacıyla konut satın almak isteyenler için çok uygun bir dönem… Hem ikinci el piyasasında fiyatlar düştü hem de inşaat firmaları çok özel ödeme koşulları ve fiyatlarla kampanyalar sunuyor tüketiciye. Bugün, bu fiyatlardan konut satın alanlar gelecek yıllarda konutlarını çok daha yüksek fiyatlardan satabilecekler. Bu nedenle konut sektörünün yakın geleceği konusunda da kesinlikle karamsar olmamak gerekiyor. 2009 yılında da sektörün önünde aydınlık günler olduğunu düşünüyorum. Nüfus hızla artmaya devam ediyor ve dolayısıyla hane halkı da artıyor. Barınma ihtiyacı sonsuza kadar devam edeceğine ve üretim de talebi karşılamadığına göre, konut sektörünün önünde daha nice altın yıllar olacaktır. Unutmamak gerekir ki kriz, doğru hamleleri gerçekleştirebilenler için büyük fırsatları beraberinde getirir” Süleyman Çetinsaya(Özsaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı): “Projelerimizden Avrupa Konutları–TEM’in lansmanını ve ilk satış kampanyasını Kasım 2007 de başlattık.Olağanüstü bir ilgi ile karşılaştık.Satışa sunduğumuz 812 adet daireyi dört gün gibi kısa bir sürede sattık. Mart 2008 de ikinci kampanyamızı satışa sunduk. Geceden gelip sıraya giren uzun kuyruklardan oluşan müşterilerimize talepleri doğrultusunda hızlı bir satış gerçekleştirdik. Benzer yoğun ilgiyi Mayıs 2008 kampanyasında da gördük. 9 Ekim 2008 de başlattığımız kampanya finansal kriz endişelerinin yoğun yaşandığı bir döneme geldi. Açıkçası önceki satış hızlarımızı bu kampanya da bulamadık. Ancak 25 günde; satışa sunduğumuz 330 dairenin yarısını sattık. Biz yaşanan küresel finansman krizinin ülkemize büyük olumsuz yansımalarının olacağını beklemiyoruz. Şuna inanıyoruz ki; kısa bir süre sonra insanlarımız ekranlarda kur ve faiz takip etmeyi bırakıp normal yaşamlarına dönecektir. Doğru yerlerden doğru projelerden Ev almaya devam edecektir. 2009 ise durgunluğun aşıldığı bir dönem olacaktır” Murat Binark(Garanti-Koza Yönetim Kurulu Başkan Vekili): “Kriz ortamında alıcıların dikkat ettikleri en önemli unsur ‘güven’dir. Dolayısıyla, sahiplerine ve inşa edenlere güvendiği projelere yönelir. Şu an da Türkiye’de bu süreç yaşanmaktadır. Alıcılar, azalmakla beraber, güçlü firmaların geliştirdiği ve güven duydukları projelere yönelmektedirler. Bu sebeple asıl daralma bu güven duyulan ve marka olarak tabir edilen grup dışındaki projelerde yaşanacaktır. 2009 yılı için de krizin alacağı şekli görmek gerekecektir. Ancak tahminler bu sürecin en azından 2009 ortalarına kadar devam edeceği yönündedir. Dolayısıyla önümüzdeki yıl da şu andan farklı olmayacak ve tüketicilerin güvendikleri projeler satmaya devam edecektir. Talebin azaldığı bu ortamda başarılı bir performansımız olduğunu söyleyebiliriz” 2. Satışı artırmak için neler yapıyorsunuz, ne gibi kampanyalarınız var? Emrullah Turanlı (Taş Yapı Yönetim Kurulu Başkanı): ”Projelerimizin tamamı bitmiş durumda...Dairelerimiz taşınmaya hazır halde...Biz ihtiyaç sahiplerine hitap ediyoruz ihtiyaç sahibi olan tüketici bizi tercih edecektir...Şu aşamada fiyatlarımızda herhangi bir indirim düşünmüyoruz...Fakat 2009'un Nisan ayında bir kampanyalı satışa başlamayı düşünüyoruz... Ali Ağaoğlu(Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı): “2009’da sektörün bu yılki genel satış hızından daha farklı bir rotaya girmesini beklemiyoruz. Konut sektörü, Türkiye’de iyi projelerde, doğru lokasyonlarda kazançlı bir yatırım, doğru bir yatırım olmaya devam edecek. Piyasaların da güvene ihtiyacı var. Ekonomik sorunlar alınan tedbirlerin de yardımıyla belli bir çizgiye oturur. Dünyadaki genel beklenti çerçevesinde, özellikle yılın ikinci yarısı daha iyi ve etkili geçer” Serdar İnan(İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı): “Satışları artırmak için artık yaptığımız işleri çok daha doğru ve kullanışlı yapıyoruz. Sattığımız işlerin arkasını bırakmıyoruz, elimizi üstünden çekmiyoruz. Müşteri memnuniyetini birinci sırada olarak Kabul ediyoruz. Bunun dışında akla gelebilecek her türlü finansman argümanını kullanmak gerekir, ama zaten tüm firmalar az ya da çok bu argümanları kullanıyorlar” Vedat Aşçı(Astaş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı): “Projelerimiz çok kaliteli ve butik olması sebebiyle kampanya çalışmamız yok. Bu tarz projelerin alıcısı ve satıcıları bu projeleri kampanya ile değil lokasyon ve kalitesine göre almaktadır. Bize göre çok sayılı konut projeleri geliştiren firmalar kampanya ve aktiviteler yapması gerekir. Ayrıca yatırımlarını üç defa düşünüp müşteri potansiyel ve talebine göre yapmalılar” Gökçen Kuzu(Kuzu Grup Yönetim Kurulu Başkanı): “Satışlarımızı artırmak ve içinde bulunduğumuz kriz döneminde müşterilerimizi daire sahibi yapmak amacıyla Bahçeşehir’de yer alan Spradon Projesi’nde Kasım 2008’de bir kampanya düzenlemiştik. Müşterilerimizin talepleri doğrultusunda bu kampanyamızı 2009 Ocak ayında da devam ettirmeye karar verdik. Spradon’da krizi fırsata çevirmeyi amaçlayan yatırımcılar ve ev sahibi olmak isteyenlere yönelik çok özel seçenekler hazırladık. Tamamı peşin alımlarda yüzde 25 indirim sunuyoruz. Yüzde 50 peşinatlı ödemelerde yüzde 20 indirim+ 30 ay yüzde 0 faiz imkânıyla ev sahibi yapıyoruz. Yüzde 40 peşinatlı alımlarda yüzde 15 indirimin yanında 24 ay yüzde 0 faiz ile ödeme imkânı sunuyoruz. Yüzde 30 peşinatlı alımlarda ise yüzde 10 indirim+18 ay yüzde 0 faiz fırsatıyla Bahçeşehir’de ev sahibi olmak isteyenlerin hayallerini gerçekleştiriyoruz” Harun Reşit Özçiçek(Propa İnşaat İcra Kurulu Başkanı): “Ülkedeki ekonomik istikrarsızlık ve inşaat sektöründeki durgunluk dönemini fırsata dönüştürmek için bazı özel kampanyalar uyguluyoruz. Şu an kampanya dahilinde olan üç ayrı yerde üç özel projemiz var. Bunlardan biri Boğaz’ın incisi Sarıyer’de hayata geçirdiğimiz çok özel bir butik proje olan Sarıyer Park…Sarıyer Park’ta yüzde 30 peşinat, uzun ve esnek ödeme vadesi ve Fortis’ten projeye özel konut kredisi seçenekleri ile kişiye özel ödeme planı uyguluyoruz. Ayrıca alıcıların mevcut krizden etkilenmemesi için dolar kurunu 1.45 TL’ye sabitledik. Bir diğer projemiz ise Türkiye’nin hızla gelişmekte olan sanayi bölgelerinden Çorlu’da konumlanan ÇorluPark Projesi. ÇorluPark’ta da çok cazip bir kampanya ile kısa bir süre için 67 konutu, 89 bin TL’den başlayan fiyatlar, uzun ve esnek ödeme vadesi ile satacağız. Son üç yıl içinde Bodrum’da hayata geçirdiğimiz iki projemizde de şu an cazip bir kampanyamız var. Bodrum’daki Royal Resort ve Gizli Vadi Evleri Projesi’nde, tamamı bitmiş ve oturulmaya hazır 16 konutumuz kaldı. Royal Resort’te fiyatlarımız 145 bin TL’den, Gizli Vadi Evleri’nde ise 99 bin TL’den başlıyor. İstanbul’da satın aldığımız arsalarda imar ve proje çalışmalarını yürütüyoruz. Bu anlayışla satın almış olduğumuz kendi gayrimenkulümüz üzerinde 2009 ortalarında, İstanbul’un en merkezi yeri Mecidiyeköy’de 10 bin metrekare kiralanabilir alanlı bir ofis projesi üzerinde çalışıyoruz” Süleyman Çetinsaya(Özsaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı): “Satışı artırmak için son kampanyamızda ‘ Teslime kadar yarım Taksit’ uygulamasını geliştirdik. Bu uygulamada alıcılar konutları teslim edeceğimiz Kasım 2009’a kadar kredi taksitlerinin yarısını ödemekte, teslimden sonra taksitler artmaktadır. Bu uygulama hem oturma hem de yatırım amaçlı ev alıcılarının ev teslim edildikten sonra azalan giderleri veya artan gelirleri ile daha rahat taksit ödemelerini sağlamaktadır. Genel faiz oranlarının altında ve kişilerin peşinat oranlarına göre daha da iyileştirilen faiz oranlarıyla satışlarımız sürmektedir” Murat Binark(Garanti-Koza Yönetim Kurulu Başkan Vekili): “Esenyurt’ta yer alan Akkoza Evleri Projesi’nde fiyatlar, bölgedeki hakim fiyatlar seviyesindedir. O yüzden yüksek indirimler içeren herhangi bir kampanya düşünmüyoruz. Ayrıca, reklam faaliyetlerimizde daha seçici olacağız. Daha odaklı ve hedef kitlemize daha rahat ulaşmamızı sağlayacak reklam ve tanıtım faaliyetlerinde bulunacağız. Bunun dışında tüketicilerin bu ortamda daha kolay ev almalarını sağlamak amacıyla ödeme planımızda bazı esneklikler planlamaktayız. Çeşitli ödeme alternatifleri geliştirerek, alıcıların daha rahat şekilde konut almalarını sağlayacağız”